竣工于1928年的瑞华公寓便坐落于此，这是一栋有着L型外廊式装饰艺术风格的八层大楼。2003年，黎明和王菲主演的《大城小事》即是在此拍摄。电影中，黎明住在1号2楼，王菲住在3号2楼，由此谱写出一段分分合合的都市罗曼史。

近些年来致力于从事上海本地西洋建筑历史考证和口述记录的老张也将工作室开设在这里。

“这里一楼层高3米8，上面的楼层也有3米2。”老张的工作室经过了一番布置，刚进门的地方是几把排列整齐的椅子，每把椅子上放着拆迁留下的路牌，上面留着点尘土的痕迹。“外滩以西”是老张创立的微信公众号的名字，他通过挖掘上海开埠后老房子的历史，写作了四百多期推文。

关注的人数虽不多，但这些珍贵的老房子，在他和读者之间建立起一种连结，“有时候读者也会给我们布置作业，点名要看某一栋房子。”

網红路上的“老古董”

上海的老房子主要分为四种类型：带花园的独立别墅（花园洋房）、新式里弄洋房、旧式里弄、石库门。其中，花园洋房主要分布于静安、黄浦、长宁、徐汇四个中心城区。最早的西洋建筑在黄浦江沿岸，后来，以西藏中路为界，花园洋房大多集中在它的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等主干道自东向西分布。

在沪上的“网红”马路武康路上，聚集了一百多幢老洋房，洋房的主人们大多显赫一时，袁世凯政府的第一任内阁总理唐绍仪、《新闻报》的老板加拿大人福开森等，都曾居住在这条马路上。每到周末，你都能看到许许多多的年轻人到此拍照、打卡。

“武康路走的人太多了。”老张曾经和上海老房子俱乐部做过一次城市漫步，有四十多人参与，他选择的是游人稀少的冷门路线，“我们走兴国路和泰安路，然后一直穿到湖南路，再折出来，跟人家走的不一样。”

全程两个多小时，老张担任讲者，给会员们讲述上海老街道和老房子过去的故事，在懂行的人看来，这些道路周边处处是宝，隐匿于寻常巷陌之间的老洋房，近年来卖价已经飙升到了一个亿。

对上海房地产稍微有些了解的人，都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字，但这些后起之秀和价值连城的“老古董”们比起来，可能真的要稍逊一筹。

“古董”值钱，正因为它在数量上的稀缺。据现有资料显示，上海市现存老洋房4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17号文件规定，国有花园住宅只租不售。现存私有产权的老洋房总共也只有500-600栋，在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们，产权清晰、可供出售的老洋房全市只有300栋左右，这之中的一些还亟需修缮。

地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房，近年来总价都以亿来计，其中涨价涨得最经典的，要属愚园路上的严家花园。2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿元的价格入手，等到2016年时，对外报价已达10亿元，几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨。

在陆伟和作家董鸣亭所著的《上海老洋房的故事》一书中，收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据：2008年一套面积在200平方米左右的老洋房总共售价还不到2000万元;到了2017年，一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万元/平方米。

十多年之前，上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多，仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估，这几年来，除基础数据外，买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素，甚至，连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都为看房者们津津乐道。

巨鹿路886号的梁家花园出自建筑大师邬达克之手。房主的爷爷是昔日罐头大王，外公是英美烟草大买办，父母在国际饭店举行婚礼，这对邬达克的粉丝来说堪称“建筑史上的童话”。有了这一整套的历史资料“背书”，这幢洋房在2016年售出了40万元一平方米的单价，开创了上海首例以人文历史为溢价的房产案例。

古董值钱，是因为它在数量和价值上的稀缺性，地理位置绝佳、具有丰富人文历史的老洋房也是如此，部分房源的总价近年来已经上亿。

洋房交易史的变迁

上海最早的西式建筑出现于1872年，由英国领事馆率先修建。住在花园洋房里的不是军政要人，就是商界名流，世界上流行的建筑风格，都能在当时的房子里寻到踪影，欧式、美式、日式......既有庄重豪华之感，又不乏清新明快之风。

自2008年开始接手老洋房业务的陆伟告诉我们，虽然这些房子本身历史悠久，但开始流通交易也就近三十年左右。

上世纪90年代，新的高楼大厦逐渐拔地而起，不少居住在浦西的上海人面临动迁问题。过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件，就慢慢把家里的老房子给腾出来。当时从国外被派遣到上海工作的外国人，成了第一批洋房买家。

二十多年前，花上百万的价格就能买下一栋带花园的老洋房，论性价比，可比那些新建成的公寓划算多了。“以前很多很牛的老外是不愿意住在南京西路北面的。