2023年11月初，老楼外拉起蓝色的围挡，主体建筑被轰然拆除倒下时，孙女士终于可以睡个好觉，心也踏实下来。两年工期之后，2026年孙女士有望搬进原地重建的新居。

70多岁的孙女士，在单位分的临时周转房——马家堡路68号院2号楼的一处10余平方米的房间内，一住就是近40年。后来所在企业破产，这栋建于1977年的筒子楼设施日益老化，且因不满足消防安全要求，存在重大消防安全隐患。

2020年9月，这处老楼迎来“新生”的消息，该楼被初步确定为丰台区危旧楼房改造试点。2021年3月，老楼改造的方案获北京市住建委同意。

北京市丰台区马家堡路68号院2号楼项目，对居民来说并非拆迁，更不是修修补补，而是“原拆原建”，这是北京市丰台区首个危旧楼拆除重建试点项目。所谓“原拆原建”，是拆除老旧楼房，在原址再建新楼的模式，这是老旧居民楼城市更新的尝试。目前，在北京市朝阳区、丰台区、西城区均有“原拆原建”项目落地。

在旧楼拆除前，孙女士生怕原地重建项目“被搅和黄了”。“住户们各有各的想法，（怕）事情办不下来。”孙女士告诉《财经》记者。

最终，老楼原拆原建的方案获居民100%同意，2023年11月，46年的老楼腾空后被拆除，新楼将于2024年3月全面开工。孙女士在马家堡路68号院另找了一间房租住下来，将亲眼见证新楼拔地而起。

老楼新生的契机

在重建后的新居，孙女士将拥有一个独立的卫生间和厨房。

此前，孙女士居住的四层筒子楼，每层楼仅有一个公用卫生间，男女混厕。每层住户近20户，做饭的煤气罐和燃气灶，挤挤挨挨地摆在狭长的楼道走廊里，“人得侧身穿过”。

马家堡路68号院始建于1977年，此前的产权人是北京市革制品厂，其中的2号楼是一栋四层砖混结构筒子楼，多数房间面积为15.7平方米，用作企业职工的临时宿舍。20世纪80年代，孙女士工作调动到北京市革制品厂，被分到2号楼居住。孙女士一家在此生活，养育孩子。

北京市革制品厂后来破产，2006年马家堡路68号院移交丰台区房屋经营管理服务中心（下称“丰台房管中心”，现在的北京丰台城市更新集团）管理，孙女士在内的73户2号楼居民及周边平房17户，成为公房的承租人。

2024年1月中旬，在马家堡路68号院，《财经》記者见到刚从外面遛弯儿归来的孙女士，她逢人便打招呼，院里的老邻居都是熟人。在2号楼住户里，孙女士属于较高龄的一批，退休后她同时是家委会的成员，对楼里大小事务格外上心。

老楼拆除前，每到一日三餐做饭时间，是孙女士的“紧张时刻”。孙女士说，居民们用煤气罐做饭，楼里又网线电线杂乱，带来的消防安全隐患不容忽视，虽然每层都设置有门长，但到了做饭时间，“楼上楼下我都得盯着看着，看哪有煳味”。

丰台城市更新集团副总经理、丰台区房管中心原副主任杨晨辉对《财经》记者介绍，2号楼是典型的老旧楼，房屋为非成套住宅，居民迫切要求改善居住条件，其中他们最大的隐忧是安全隐患。楼道公共走廊堆满煤气罐，剩下约0.6米的通道，不满足消防安全需要。对此，区房管局、产权单位和属地街道非常重视，但通过老旧小区整治改造和提高居民安全意识，都不能从根本上解决问题。2号楼所在的地块也不具备开发建设条件。

老楼新生，因这些年城镇老旧小区改造有了契机，这也是城市更新的重点。丰台区房管局老旧小区办负责人王成钢告诉《财经》记者，北京市对老旧小区启动改造开始于2012年，并在“十二五”期间对老旧小区进行梳理，其中一类被称为危旧楼房。

老旧小区改造的一项内容是对老旧楼房实施抗震加固工程，但马家堡路68号院2号楼的楼体不适合加固条件。

2号楼成为困扰房管部门和住建部门的一个难题。2020年6月，北京市印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》 （京建发〔2020〕178号）（下称“北京市178号文”），北京市178号文明确提出，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式，严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。“直至北京市178号文件的出台，为2号楼改建指明了方向。”王成钢说。

有了政策依据后，丰台区相关部门迅速行动。2020年9月，丰台区房管局召开专题会，初步确定马家堡路68号院2号楼为丰台区危旧楼改造试点，同时开启前期摸底、调查和征询意见，确定以“原拆原建”模式对2号楼进行老旧小区改造。

政策风口背后，则是近年来中国城镇化建设进入新的阶段，城市发展方式转变。2019年12月的中央经济工作会议，首次强调“城市更新”的概念，提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，加快推进城市更新。2021年8月，北京市发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，计划到2025年，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。2021年11月，北京等21个城市成为全国第一批开展城市更新试点的城市，探索建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

初步确定改造试点后，产权单位、所属街道等部门开始与居民座谈沟通。杨晨辉回忆，不少居民第一反应是“等拆迁”，他们秉持以前的拆迁想法，期待拆迁置换房屋，可能还能有现金补偿。“刚开始，让一些居民转变思想特别困难，我们反复做工作，告诉他们拆迁肯定是没有希望，要能拆早拆了，而且现在城市更新不允许大拆大建。”

重建资金，从哪来？

危旧楼房的原拆原建，属于民生项目，不仅与拆迁补偿思路不同，还需要居民自掏腰包筹集部分资金。

回到北京市178号文，文件其实提供了明确的改建路径。该文件指出，改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。改建完成后，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

对于居民应分摊的改建成本，北京市178号文明确提到，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分。改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

王成钢解释，北京市178号文在当时是新的政策，涉及工程建设、建筑设计、资金政策、产权登记办理等，向居民讲清楚改建政策，才能统一认识，并和居民算好经济账。