中国房地产发展因全面影响中国经济发展而备受国内外关注，正确预判房地产的当前运行状态和未来趋势变化，无论是对政府、企业或者居民的相关决策都十分重要。

笔者认为，中国房地产调整将是一个长期的过程，有鉴于过去高速增长导致的二手和新建存量商品房的明显过剩，加上外部冲击、市场爆雷等隐患没有消除，中国房地产将率先开启二手房存量消化和出清，新建商品房消化和出清需要延后，人口、收入和技术的新变化将导致潜在需求曲线向下平移。本文基于世界金融论坛（WFF）2024北京峰会的主旨演讲进一步修改。当然，所有预判的对错都会被未来的发展实施所检验。

中国房地产调整将是一个长期过程

房地产大幅调整是过去超增的回归。自2021年下半年以来中国房地产出现较大幅度的调整，2022年的投资和销售面积比2021年下降了10%、24.3%，2023年又比2022年下降了9.6%、8.5%。一些机构学者基于住房存量不足的判断，认为中国房地产严重“超调”即调整过度。笔者认为：一般而言，大幅调整是房地产周期固有表现，无论是上行或是下行。从历史经验看，在房地产周期运行中，市场主体在衰退和繁荣的顶点都会对市场做出过激的反应，每个房地产周期的谷底和谷峰都远远超过合理范围。更为特别的是：本次大幅调整是对过去超增的回归。过去20多年中国房地产和住房经历了超速增长，在城镇人口高速增长的背景下，城镇人均住房面积年均超过1平方米。2002年到2022年商品房销售面积达192.49亿平方米，2012年到2022年商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。

过去超速增长导致城镇存量二手商品房明显过剩。中国过去制定的2020年小康发展目标的人均住房30平方米，而实际达38.6平方米，2022年全国城镇人均住房面积达到40.8平方米。按照中国人民银行城镇居民家庭资产负债调查：2019年中国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。中金公司的《数说中国存量住房》称：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。西南财经大学的《2017中国城镇住房空置分析》称：2017年中国城镇地区住房空置率为21.4%。显然尽管还有2亿多新市民和青年人口住房问题没有保障性解决，但是城镇商品房存量相对于有效租住需求已经出现过剩。但是关于房地产存量过剩与否并没有形成共识，这是人们对房地产未来走势做出不同判断的重要原因。

寻找市场新的均衡点目前还为时尚早。正是由于过去数年房地产的超速增长，才使得调整成为近年来中国房地产政策的目标所在。调控政策加力、外部环境冲击、开发企业“爆雷”以及市场预期变弱，最终导致中国房地产2021年下半年开始调整。而有鉴于两年来的大幅调整，最近有些机构和学者基于住房存量不足的判断，认为房地产市场正在寻找新的均衡点。我们认为中国房地产调整包括增量调整、存量调整和模式调整以及过去存量的积累和未来需求变弱，房地产调整将是个长期的过程。即便关于增量调整，在市场出清和存量消化没有基本完成前，寻找新的均衡点也为时过早。

图1：中国城镇商品房和商品住房销售面积及其增长率

中国房地产增量和价格调整还没有结束。自2021年下半年开始中国房地产市场主要表现为：“下行-政策支持-转稳-再下行-政策-转稳”等波动中下行的循环。虽然2023年与2022年相比，房地产投资和商品住宅销售面积下降幅度都有所下降，保交楼取得了显著的成效。但在外部冲击、市场“爆雷”等隐患没有消除，市场主体预期趋弱及缩表的背景下，这一趋势仍将继续。我们基于房地产投资和销售的预测模型，利用相关数据对2024年房地产投资和销售面积进行预测（见图2、图3）。预计2024年房地产投资和商品房销售面积仍会同比下降5%和8%左右，商品房和商品住房面积可能会下降到10亿和8亿平方米以下，房地产投资将下降到8.5亿元左右。