要研究商业地产存量时代的打法，万科是个绕不过去的样本。

2014年，时任万科董事会主席郁亮开始不断对外释放房地产行业“黄金时代”结束、进入中速发展的“白银时代”的观点。

在那之前，郁亮困惑于如果大城市的房子盖满了，地产商还能做什么。他去纽约考察，发现像铁狮门、汉斯这些历史悠久又体量庞大的地产开发商一直跟随城市的步伐拓展生意。“只要城市有变化就有机会，跟着城市发展去走一定可以找到这个机会。”这是他当时找到的答案。

到今天，万科至少已经按照“白银时代”的步调走了10年。其间，万科先后推出了深圳南头古城、福州烟台山、广州永庆坊、上海上生·新所等多个城市改造更新项目。过去几年内它们纷纷成为各地的新兴热门打卡目的地。

位于杭州的良渚文化村可被视作万科在“白银时代”的开端项目。不论是2018年曾引领全国网红图书馆风潮的晓书馆，还是2023年开放半年就被业内称作杭州新顶流的玉鸟集商业街区，这个已经存在超过20年的项目至今仍能每隔几年就创造出圈作品，对于研究如何持续活化存量商业地产项目是个值得参考的案例。

良渚文化村位于杭州市余杭区，距离西湖景区20公里，离钱江新城30公里。14年前良渚文化艺术中心馆长张炎穿过一片城乡结合部，第一次来到这里时，地铁还未开通，“尽管有良好的生态环境，但总觉得缺少一些居住的气息”，他曾在一次采访中对《第一财经》杂志回忆说。现在，万科良渚文化村已经形成了3个旅游中心区和多个居住村落，组成了自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化的集合体。

另一个较为直观的变化是人口。根据2010年第六次人口普查的数据，良渚镇（2011年改设为“良渚街道”）的常住人口是148946人。而根据2020年第七次人口普查的结果，良渚街道的常住人口为326157人。

社区气质

2000年南都房地产启动了位于杭州城区西北侧的良渚文化村项目，2006年万科在并购南都后接手。依托与文化遗址相邻的资源，良渚文化村从开发之初就有“旅居”“新都市主义人居场所”的定位。作为一块试验田，它也是地产业内最早提出“小镇”概念的项目。

良渚山水资源出众。不过，王石在自传里也提到，在拿到良渚项目时，杭州城里的同行—主要是万科的竞争对手—并不看好。这个地块毕竟远离城区，地广人稀。这也促使万科加倍下苦功经营。

玉鸟集依据空间尺度划分为停留、漫游、快走三个空间等

没有足够的人口密度，就无法支持公共服务，也就无法吸引更多的人前来居住，所以建设生活服务配套设施是第一步。

开发前期，万科在村子里建设了菜市场、幼儿园、中小学、超市等基础配套设施。为了形成多元化的产品结构，在金融危机背景下，万科调整了开发策略，从原先开发低密度别墅，到陆陆续续推出了一些小户型、高容积率的刚需产品。等到城市配套和交通条件逐渐完善，万科再次做产业升级，引入文旅、养老、创意产业业态。玉鸟集则被放在了“最后一块拼图”的位置上。2021年前后，恰逢周边游和露营经济兴起，有大片绿色空间的良渚成为杭州城区周边旅游热门地，自然需要功能完善的商业街区。

按商业地产惯用逻辑，是先建设轨道交通和大型购物中心激活郊区空间，但良渚的做法与此相反，其住宅项目运作成熟后，才为它配套商业体。它也因此收获了其他开发商不具备的优势：项目团队已在这个社区沉浸多年，充分了解在地居民的需求。

万科在招商时十分注重为当地村民服务的功能。玉鸟集的主业态仍以餐饮为核心，其余为少量文创以及零售类业态。万科在针对村民的调研中了解到，有6成居民是有宠人士，所以也引入了宠物业态。目前入驻玉鸟集的上百家品牌大致可以分为3类：一类是连锁品牌的定制店，比如Manner就在这里开了露营风的杭州城市旗舰店；一类是线上潮牌的线下店或者在杭州有一到两家实体店的主理人品牌，比如杭一末EMoment和KREATE；另一类是村民孵化品牌，其主理人大多是从事设计或文化艺术等职业的当地居民。

玉鸟集之所以形成今天的独特氛围，可以说是开发商、商户和村民共同努力的结果。