2024年3月29日，随着易方达深高速REITs在上交所的上市，3月份上市的公募REITs即有5只，与整个2023年持平。

而且，3月份上市REITs中，有3只底层资产是消费基础设施。这是2024年才出现的项目类型。加上其余6种，即产业园区、交通设施、保障性租赁住房、市政设施、清洁能源及污染治理，已上市REITs底层资产项目种类已有7种。

2023年10月，证监会修订了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条，将底层资产项目类型由5种扩充至8种，新增的3种之一即是消费基础设施。其余2种即保障性租赁住房及清洁能源此前已有产品上市。唯一尚未成立相关产品的是信息网络。

募资规模方面，截至3月底，年内成立的5只REITs合计120.43亿元，已经达到2023年（201.63亿元）的6成。进入4月，至少有1只REITs将启动发行。

另据证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》，截至3月28日，处于在审待批状态的REITs还有19只，其中4只已经完成第一次反馈程序。

上述迹象表明，公募REITs常态化发行正在有序推进。

2023年3月，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号）的工作部署，证监会曾发文《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。但因为种种原因，2023年公募REITs的申报与发行节奏皆颇为克制。

从近期发行数据来看，公众投资者对这类具有“红利”或“高股息”特征的产品认可度较高，底层资产为消费基础设施的3只REITs皆获超额认购。

二级市场上，投资者的交易热情明显提升。以2023年以前上市的24只REITs为例，2024年以来（截至3月底）日均成交金额合计3.72亿元，比2023年（日均2.73亿元）提高36.26%。同期，日均换手率超出2023年0.10个百分点以上的有16只。

与此同时，场内REITs的投资风险也得到充分暴露。东方财富Choice数据显示，中证REITs指数过去一年最大回撤幅度达到-32.09%，不输上证指数、沪深300等股指。

截至3月底，市场上公募REITs有35只，规模合计1107亿元。这些产品来自18家公募持牌机构，其中包括15家基金公司和3家券商资管公司。

从项目所在地来看，这些REITs的底层资产主要来自10个省及3个直辖市，多位于东部及中部地区，东北及西部地区项目较少。处于在审待批状态的19只产品中，有2只的底层资产分别来自新疆和内蒙。

拓宽资产类型

先从消费基础设施项目说起。

3月份上市的3只消费基础设施REITs中，有2只出自华夏基金，即華夏华润商业REIT与华夏金茂商业REIT，1只出自嘉实基金，即嘉实物美消费REIT。

3只REITs的申报时间都是2023年10月26日，获批时间都是11月24日，只是成立时间有所不同。其中，华夏华润商业REIT成立于2024年2月7日，规模69.04亿元，华夏金茂商业REIT及嘉实物美消费REIT皆成立于1月31日，规模分别为10.68亿元和9.53亿元。

在发行期间，3只REITs皆出现公众投资者超额认购的情况，最终不得不比例配售，配售比例分别为63.83%、94.41%和71.64%。

持有人户数上，上述3只REITs皆不足1万，其中，华夏华润商业REIT持有人户数为2290户，在已成立的35只公募REITs中最少，华夏金茂商业REIT及嘉实物美消费REIT分别为6231户和6075户。

上述3只REITs底层资产的主要收入来源皆为租金及物业管理费。根据《招募书》数据，截至2023年三季度末或上半年末，其出租率分别为97.50%、98.36%和88.71%，租金收缴率分别为100%、95.49%和99%。