2024年房地产行业仍未止住下滑势头，全年新房销售96750亿元，同比下滑17.1%，减少19957亿元。对应到企业端，2024年房企销售前十名销售总额21008亿元，2023年房企销售前十名销售总额28249亿元，2024年比2023年减少7241亿元，减少了25.6%。多数房企仍在竭尽全力地化解债务和保交楼。

从2015年至今，房地产行业走出一个倒V形曲线。在2014年的短暂下滑后，房地产行业2015年又恢复了高速增长，千亿房企阵营持续扩容，百强企业拿地规模也在连年上升，2021年房地产行业达到峰值，当年新房销售181930亿元。

但从2021年下半年起，众多房企就险象环生，多年位列行业前三的恒大于当年9月爆雷——无法支付银行到期利息，成为行业转折点。进入2022年，更多房企债务缠身，真实地挣扎在“活下去”的边缘。高负债、高周转、高杠杆，这一模式曾是房企扩张规模、提升行业排名的“密码”。如今很多房企陷入存量房难消化、土地难开发、现金流吃紧、债台高筑等结构性困境，很大程度上源于行业即将进入寒冬之时，企业仍在过度投资、没有及时收缩。

那么，是否有房企先知先觉、知行合一、未雨绸缪，提前采取收缩政策，并在寒冬真的到来后发展较为顺利呢？我们用“年度拿地金额”这一数据做了观察，因为拿地多少，是判断房企经营策略激进、稳健、保守的核心指标。

图1：2023/2024年房企销售十强对比

我们发现，没有一家房企预见了2021年后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但经营策略稳健的企业，虽然在2015年-2021年的行业大跃进阶段表现没那么亮眼，此后却得以避免债务危机，甚至迎来发展机遇。

文中所用的数据，如无特别标注，均来自中指研究院。

有房企“未雨绸缪”吗？

从行业数据来看，2021年各企业拿地决策统一性并不强，有的扩张有的收缩。但2018年-2020年行业普遍扩张。我们以2018年房企拿地榜前20名为考察对象，研究其在2018年-2020年这三年的拿地情况。

如果连续三年拿地金额持续上涨，说明房企大概率跟随行业大势。如果连续三年拿地金额持续下降，说明房企有可能看到寒冬将至提前收缩，但也有可能是房企自身经营问题导致，需具体问题具体分析。

从图2看，20家企业中有5家企业在三年间拿地金额逐年递减。其中三家国央企，分别是中国中铁、华侨城和中国铁建；两家民营企业，分别是中梁控股集团和雅居乐。

图2：2018年房企拿地前20名后续表现

倘若上述五家企业是主动战略性收缩，那么在2021年之后应该有持续性、有针对性的拿地动作，毕竟土地储备是房地产开发“拿地—盖房—销售—收入”四部曲的第一步。倘若后续拿地金额仍然下降，公司经营没有向好态势，那么前三年的“收缩”很难称得上未雨绸缪，大概率和自身经营有关。