房地产在经济中占比下降是必然现象

新财富：近年来，房地产进入存量博弈时代，格局有所调整，您认为这种调整对宏观经济会带来怎样的影响？

乐加栋：应该说，中国房地产在过去几年的发展速度，没有2017年之前那么快了，从两位数的复合增长变成了个位数，2022年以来，受到疫情等因素的影响，甚至可能出现比较大的回落。

这有来自行业自身的原因，也有来自过去几年对房地产进行更加规范化的调控带来的影响。

从长期的角度来讲，中国房地产发展到现在，城市的房子大部分是够住了，总量处于相对平衡的状态，只不过可能面临的问题是，住得不够好。

在这样的一个阶段，自上而下来看，我们也会越来越关心房价、民生的问题。所以，房地产政策也有一些调整，所谓“房住不炒”“因城施策”，即根据每个地方的实际情况来调整。

在多重因素共同作用的背景下，再加上这两年金融端的政策较多，比如说“三道红线”，或者贷款集中度管理等，共同导致了房地产势头从高位回落了一些。

论及对宏观经济的影响，这是个正常的过程，也是转型中必然会有的现象。任何一个国家可能都会面临这样的过程，就是城镇化率在60%之前，房地产是一个占比很高的经济部门，因为我们都知道，衣食住行中，住是大家支出占比最大的部分，而房地产的产业链很长，所以其实在任何一个国家，它都是一个重要的经济部门。

当然，随着城市化的推进，房地产作为经济部门的贡献会慢慢下降，发达国家都是这样的。

所以，我们国家在这个时间点面临着一个转型期，房地产未来占比可能会越来越小，新的领域比如制造业或高科技，占比会越来越大，但是，這个行业也不会出现绝对值的快速萎缩，因为它涉及到很大一部分财政收入，这是基础。房地产的稳定，能为经济转型带来更好的动力，或者说让转型会更加平稳顺利。

未来行业改善性需求占主导

新财富：未来一段时间，房地产行业将呈现怎样的发展特点？

乐加栋：有两个特点，一是区域结构分化，二是改善性需求占主导。

从1998年实行商品房货币化以来，房地产在过去20年经历了快速发展的阶段，这一阶段有其必要性，因为房子是不够住的。

看未来，房子是跟着人口走的，当前总体的人口红利结束了，也就是说，未来更多的机会是看人口的流动。所以，过去很长一段时间，大家看到房地产都是全国一盘棋，因为每个地方都有大量的需求，而最近几年来，有些地方好，有些地方不好，则是因为人口的流动，导致各地需求不同，呈现一种结构化的特征。

现阶段，根据我们的测算，中国的城镇存量住房面积总量在340亿平方米左右，1998年以来建的房子在存量中的占比差不多有一半左右，也就是说，还有很多房子是较早之前建的，里面蕴含着改善性需求。

所以说，为什么以前要推进“棚改”，现在要做“旧改”，其实就是现阶段，改善性需求占据主导，我们希望做得更好，满足老百姓对美好生活的追求。所以，以后是改善性需求占据主导。

高杠杆、高周转模式已不适合

新财富：从企业层面来看，未来一段时间，房地产企业会呈现怎样的特点？

乐加栋：现在这种阶段，我们自上而下定义其为新模式。其实，房地产发展所谓的新模式，具体定义还比较模糊，但是，我们知道旧模式是企业高杠杆高周转，这样的模式在现阶段肯定已经不符合房地产大的背景了。

我的理解是，未来的企业可能要控制金融风险，现在好多企业总资产是净资产的5倍以上，这种杠杆承受不了资产价格的波动，企业风险会比较大。