乐加栋 广发证券研发中心董事总经理、房地产行业首席分析师 新财富最佳分析师NFBR

住房市场化改革实施以来的20多年，房地产市场发展史犹如一根红线，串起了新世纪中国经济在城镇化进程中的脉络。周期轮转、起起伏伏的房地产江湖，不仅造就了一众叱诧风云的地产商，也淬炼出一代代洞若观火的分析师。

现任广发证券研发中心董事总经理、房地产首席分析师的乐加栋，正是其中之一。

2009年，刚从复旦大学取得经济学硕士学位的乐加栋成为一名证券分析师，开启了賣方研究生涯。在此后长达13年的职业研究中，他不仅见证了中国经济史上最波澜壮阔的房地产繁荣，也收获了卖方研究领域最具分量的一系列荣誉：10次获得新财富最佳分析师，其中连续6次夺得第一。

回顾这段职业生涯，他坦言，“干房地产卖方研究工作犹如建房子，唯有地基打稳了，才能再慢慢往上建”。

房地产研究犹如建房子

自2002年被正式定义为经济支柱型产业之后，房地产开发链条的规模一路扶摇直上，目前已涵盖拿地、施工、销售、竣工、交房、装修和配套服务等7 个主要环节，涉及144个上下游行业。一份测算数据显示，2016-2020年，广义房地产部门年均拉动GDP增加值产出的22.9%，年均拉动不变价GDP增速的1.2个百分点。

房地产产业链的庞大及其在中国经济举足轻重的地位，决定了这一行业研究的复杂性与艰巨性。“作为一个总量板块，房地产对宏观经济的影响较大，分析师需要自上而下将这一行业关联的产业链研究透彻。”10余年的房地产行业卖方研究，让乐加栋深感这一领域与其他行业的差异。

“一些容量相对较小的行业，分析师在某个阶段推出一只股票，或者在某个细分领域研究透彻，就能突出重围，拿到好的名次。但在房地产领域，这一积累的过程明显更漫长。”乐加栋称，“一个自上而下的研究领域，需要建立整个行业的研究架构，这项工作很难在1-2年内完成积累。”

据介绍，乐加栋带领的广发证券房地研究团队，新入职的分析师通常要做3-4年的基础工作，包括每天收集数据、积累和更新行业数据库，同时再做数据分析点评。这项长达数年的工作，也仅仅是针对行业研究，并未进入个股层面。

“我当时也是从最基础的研究工作着手，然后逐步搭建起这个行业的研究框架。”乐加栋表示，“现在，我仍然在基础研究方面不停地加固筑牢，有20-30个大的数据库，每天都在更新，我们小组成员写的报告，可能都会被我改得面目全非。”

磨刀不误砍柴工，持续的沉淀必然为分析师的悟道奠定基础。要深入了解中国商品房市场的周期演变，需要对每一轮周期内各个细分板块的变化及其触发因素建立深刻的理解，这些看似晦涩的原理和艰深的修炼，正是在繁杂无趣的基础工作中领悟和完成的。

纵观历届新财富最佳分析师评选，房地产行业第一名鲜有“新人”可获得。在乐加栋之前，苏雪晶曾获行业第一，他也是乐加栋的房地产行业研究领路人之一。2013年，乐加栋加盟广发证券研究所，出任房地产行业组长。