业绩预告发布后，多家上市房企都收到了交易所的问询函，大悦城（000031.SZ）也不例外。在2022年前三季度尚且盈利的情况下，大悦城预计全年亏损27.8亿元-29.8亿元。这就是说，在2022年四季度大悦城一下子亏损了约30亿元。

这是大悦城上市以来首次大幅亏损，之前公司虽也有过亏损，但幅度远没有2022年来得猛烈。在重组为中粮集团唯一地产业务平台后，大悦城仅实现一次盈利脉冲，之后便一蹶不振，直至如今大幅亏损。

在整体业绩不佳的情况下，重组收购的大悦城地产有限公司（下称“大悦城地产”）却始终保持盈利。2019年，中粮地产收购了在港上市的大悦城地产（0207.HK）并将A股上市公司更名为大悦城，收购后大悦城地产顺利完成三年业绩承诺，但大悦城却从净利润最高峰滑落至亏损最低谷。

创纪录亏损  

大悦城预计2022年实现归属于上市公司股东的净利润亏损27.8亿元-29.8亿元。与之对应的是，上一年公司盈利1.08亿元，2022年前三季度公司实现9065万元的归属净利润。这意味着在2022年第四季度，大悦城单季度亏损了约30亿元。无论是年度还是单季度，公司都创下上市以来亏损的历史新纪录。

在业绩预告公布后，交易所很快发出问询函，要求大悦城解释四季度集中亏损的原因，并说明计提减值损失是否合理等。在业绩预告中，大悦城表示，结算和毛利率下降、租金减免和计提减值准备，以及联合经营企业的投资亏损增加等造成了公司大幅亏损的结果。

大悦城的前身是中粮地产，2017年中粮地产与在港上市的大悦城地产开启重组进程，两家公司都同属于中粮集团，2019年重组完成，中粮地产更名为大悦城，并成为中粮集团唯一的地产业务平台，港股大悦城地产成为其控股子公司。

重组后的首年，大悦城就实现盈利飞跃。2019年，公司实现归属净利润23.78亿元，上一年还是中粮地产时，其归属净利润只有13.89亿元。重组后公司的盈利跨越了一个量级，然而这样的好局面仅仅维持了一年光景而已。

2020年，大悦城亏损了近4亿元，2021年公司的归属净利润也只有1亿元出头，2022年直接亏损近30亿元。有意思的是，在解释2020年亏损时，大悦城的理由也是毛利率下降、计提减值和减免租金等原因所致。

大幅计提难有依据

计提减值是房企业绩变脸的一大原因，在此前业绩爆雷的房企中，因计提存货减值而造成业绩巨亏或者大幅下降的比比皆是，且是房企业绩变脸的最大推手。房企计提减值损失的借口往往有两个：一是前期高价拿地，另一个是降价促销导致售价未及预期。按照公司的说法，大悦城计提减值的原因主要是后者。

在业绩大幅亏损的3个解释中，大悦城在第3点提到，“部分在建在售项目销售价格未达预期，按照会计准则相应计提资产减值准备；同时对联合营企业的投资亏损也同比增加。”

也就是说，售价不及预期是大悦城计提减值的主要原因。大悦城的业务主要由以住宅销售为主的开发业务和购物中心为主的持有型业务组成。开发业务方面，2022年上半年，公司实现签约金额285亿元，较上年同期减少21%；签约面积106万平方米，较上年同期降低35%，即单价约26887元/平方米。

上一年同期大悦城单价略超2.2万元/平方米，从单价上看，大悦城的销售价格并不低，且有明显的提高。由于房地产的销售与结算存在明显的时间差，项目从拿地到销售基本要3年左右。例如，首开股份在业绩亏损预告时就表示，2022年公司“房屋结利项目主要集中在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块，获得土地成本占比较高”。

类似地，大悦城这一时期如果高价拿地，市场售价不及预期，那么在结算来临时计提减值无可厚非。首先看签约方面，2018-2020年，大悦城签约金额分别为398.64亿元、710.82亿元和694亿元，同期实现签约面积128.86万平米、290万平米和312万平米，即签约单价为30936元/平米、24511元/平米和22244元/平米。