过去几十年间，国内经济经济高速发展，房地产行业的蓬勃发展，人民群众对美好生活的向往是家居行业的最大基本面，购房、购家具的需求不断加大，也因此红星美凯龙和居然之家成为国内两大上市家居零售龙头。其发展旅程，多是依靠“包租公”式的经营模式，把家居卖场进行品牌化管理，通过自身建立的品牌口碑，将商铺出租给连锁品牌和中小型商户，并为入驻的品牌做质量背书，从而吸引消费者上门。这一业务模式本质上是在房地产周期下，通过加杠杆举债模式快速扩张，最主要的生意逻辑依然是归于商业地产，靠当“包租公”赚取利润。

这样的经营模式，短期内要想业绩增加，就必须加杠杆上项目，布局更多的店。但最大的问题是，如果缺乏新项目持续不断地“造血”，其增长速度必然放缓，而如果持续上新项目，其资金压力又会凸显。2022年前三季度，龙头公司都面临着营收与利润双下滑的局面。甚至开始转让股权。

有着70多年发展历史的世界500强企业宜家也不例外，尽管其母公司英格卡集团2021年财报显示，总销售额为419亿欧元，同比增长5.8%，和2019财年基本持平。但是，2021财年宜家全球门店销售额下降了8%，共接待顾客7.75亿人次，而2020财年这一数字还是8.25亿人次。

在国内房地产行业已进入到深刻变革和转型阶段，高杠杆扩张模式正逐渐退出历史舞台，在“房住不炒”政策保持定力、防范金融风险要求、产业链逐步告别野蛮生长等因素综合作用下，家居连锁企业的生存发展逻辑顺势而变也是理所当然。

改变势在必行

从需求侧来看，受房地产周期下行和经济疲软影响，消费者购房、购家具的意愿明显下滑。

国家统计局公布2022年12月及2022年年度国民经济运行情况，数据显示，零售商品中家居类、建筑及装潢材料类排名末两位。其中家居类12月零售额为174亿元，同比下降5.8%，年度零售总额为1635亿元，同比下降7.5%；建筑及装潢材料类12月零售额为207亿元，同比下降8.9%，年度零售总额为1911亿元，同比下降6.2%。

这从宜家的历年数据也能得到印证。2015财年是宜家在中国发展的巅峰时期，宜家中国在2015财年的销售额增速达到27.9%的顶峰，但此后每个财年的增速却开始下滑——2017财年至2019财年，宜家中国的零售额增速分别为14%、9.6%和8.01%。

从供给侧看，在国家对房地产业的调控基调已经全面转向以稳定为主，坚持“房住不炒”的前提下，家居连锁企业高杠杆模式受到抑制，甚至不得不进一步下沉到三四线城市，布局范围虽然更广，但是经营效率和效益将面临更大的挑战。