县域发展何以陷入“房地产化”

无论是在东部发达地区的县城，还是在中西部地区的普通农业县，各地县域城镇化的推进都普遍伴随着房地产业的兴盛与房价的畸高，县域城镇化陷入“房地产化”的趋向日益凸显。

依托房地产推动的县域城镇化模式，具有高度的同质性。其核心是在县域人口与产业状况未发生根本改变的情况下，通过行政手段制造商品房需求、推高房地产市场价格，并利用房地产的发展造成人口进城购房、城市空间扩张的短期效应。这一模式包含三重基本操作。

第一，利用行政手段改变县城商品房市场的供求关系，人为制造大量购房需求。从具体实践来看，县级政府普遍依托行政权力，积极利用棚户区改造、旧城改造等政策，展开大规模的“拆迁运动”。“拆迁运动”起到了两重效果：一是借助政策撬动大规模财政资金。无论是“棚改”还是“旧改”都附着了较大规模的项目资金与优惠贷款政策。二是以拆迁制造非市场性的商品房需求。

第二，将房地产市场与民生公共资源的分配相挂钩，制造乡村人口进城买房的动力，从而造成人口向县城聚集的可观现象，并进一步拉高房价。中西部县城的工业化水平较低、城区常住人口有限，乡村是人口的主要聚集地。为了撬动人口进城，县级政府普遍通过调控县域民生公共资源的配置，影响农民的购房与居住决策。一般采取的手段是，在县城集聚优质教育资源，兴建远超乡村建设标准的高质量学校，大幅度增加县城学位、抽调优质教师资源，拉大县域内部城乡教育质量的差异；同时，严格规定只有在城区拥有户口或商品房产权的家庭才可以获得城区的入学资格，从而影响教育资源配置。

第三，随着商品房价格激增，县级政府得以撬动大规模的土地财政收入与融资性贷款，维系县城的高规格建设，从而实现县城在空间上的快速城镇化，并持续维系高房价。依托土地融资产生的金融乘数效应，县一级可支配财政收入的增长幅度通常十分可观，这些财政收入能够持续投入县城建设，维系土地城镇化的快速展开。