当前，土地财政难以为继，如何摆脱对土地财政的依赖已成显性问题，各地都在探索新财政模式。一组数据，引发了市场的思考。

去年的财政收支数据显示，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%；与此同时，全国国有资本经营预算收入5689亿元，比上年增长10%。不难看出，在土地财政后继乏力之时，国企改革三年行动的成效格外亮眼。

值得一提的是，去年年底，证监会主席在2022年金融街论坛年会上发言称，要把握好不同类型上市公司的估值逻辑，探索建立具有中国特色的估值体系，并强调目前央企、国企的资本市场估值过低。此消息一出，不仅“央国企价值重估”概念一度成为资本市场热点，也给土地财政转型提供了新的想象空间。

可以看到近年来，从社保入市、央企改革整合上市、全面注册制推行，再到央企价值重估，国家正在引导一批优质的长期资金和优质投资标的进入市场，在经济“中高速增长”向“高质量经济发展”转换的当下，一些市场人士开始关注起部分地方股权财政的可能性。

房地产之变

有人说，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

当下房地产发展氛围有点萎靡。一方面，当下城镇化放缓，人口流出的三四线城市，房地产库存高企；一方面，过去房地产上涨去库存一定程度上透支了居民购买力和加杠杆的能力，价格普涨预期正在瓦解。此外，伴随着我国人口进入负增长，地产中长期需求萎缩，一些地方过去20多年的土地财政难以为继。

提起财政收入，大家都会想到土地财政，但其实我国财政体系有四个账本：一般公共预算、政府性基金收入、国有资本经营收入、社会保险基金收入。其中，一般公共预算和政府性基金收入是财政收入的核心，前者以税收收入为主，约占财政整体收入一半，后者则以国有土地出让金收入为主，与土地财政息息相关。

“土地财政”源于1994年分税制改革，自此，土地出让金成为一些地方财政的主要收入来源之一。数据显示，土地出让金收入占地方财政收入比例，从1998年的10.91%一路攀升，在2020年达到顶峰（84.02%）。究其根本，是“土地财政”除了让地方政府拥有基本的土地出让收入，还创造出一套以土地作为信用基础的商业模式，推动了中国工业化和城镇化的快速发展，也成为过往中国经济高速发展不容忽视的引擎。

这也意味着，地方政府之所以依赖土地财政，原因除了土地出让金，还有因城镇化而带来溢价的地价收入、税收收入等。2022年，5个房地产特有税种，税收合计1.92万亿。2015—2021年土地出让收入和房地产专项税，合计占地方财政收入的比例从26.0%持续攀升至36.7%。如果考虑与地方金融体系的关联，土地财政对中国经济的影响远非如此。

随着房住不炒的推进，叠加人口负增长，房地产市场特别是新房市场受冲击较大。房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模甚至重回到2015年。