中国房地产市场的发展与监管政策息息相关。纵观中国房地产市场，在1998年、2008年和2015年经历了三次比较大的政策刺激，楼市得以快速发展。

过去几年，在“房住不炒”的严监管下，整个房地产市场迅速降温，从土地拍卖、房地产投资开发到商品房交易，都陷入冰点，房地产市场发展步入下行通道，由此引发的连锁反应开始蔓延。

一些地方政府的土地财政模式，房企的“三高”模式，房价只涨不跌的预期或将被颠覆，房地产进入存量发展时代。如何盘活存量，是困境中的房企普遍面对的难题。

可以预期的是，金融科技、房地产科技的应用，又将催生一大批新的房地产行业的组织形态。硬币的另一面是，作为成长两年的新事物，公募REITs逐步扩容到商业地产，它是否能“解救”困境中的房企，成为市场关注的焦点。

收益波动

首批公募REITs发行两年来，备受市场关注，其收益也没有让投资者们失望。截至目前，2021年首批发行的9只REITs，价格平均涨了9%左右，投资人也获得了较好的收益。

整体来看，目前共发行了27只基础设施REITs，市值为900亿元左右。公募REITs覆盖的领域也从传统基础设施，扩大到了保障性租赁住房和消费基础设施、商业地产等，且实现了产权类和收益权类并重。

扩募是当前公募REITs市场的新热点。2023年3月31日，首批四单基础设施公募REITs扩募项目获得了中国证监会变更注册批复，它们分别为博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT。

6月2日，首批公募REITs扩募宣告完成。公告显示，四只REITs产品合计扩募规模超过50亿元。可以看到，从资产规模（项目估值）看，扩募资产与原始资产相比，华安张江光大REIT本次扩募后资产规模翻倍，其他REITs均实现20%～50%的规模扩张。

值得一提的是，伴随着今年股市的动荡，从年初到现在中证REITs指数跌了10%左右，与前两年相比，这些公募REITs产品的收益也出现了较大幅度的回撤，引发不少投资人的担心。针对公募REITs产品收益的波动，在今年的清华五道口全球金融论坛上，不少业内专家给出回应。

在清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升看来，这些调整都很正常。一方面，试点期，监管层、原始权益人和投资人都在摸索阶段；另一方面，目前宏观微观的诸多不确定性，必然要通过资本市场来反映。无独有偶，建信住房租赁基金总裁卢刚也认为，REITs兼具偏股和偏债性，目前的市场波动是一个正常的现象。“从长期来看，它具有穿越周期的作用。近期，REITs波动与前期的REITs数量比较少，市场追捧和经济下行估值回调有关。”

公募REITs覆盖的领域也从传统基础设施，扩大到了保障性租赁住房和消费基础设施、商业地产等，且实现了产权类和收益权类并重。

当前市场对REITs收益的波动较为关注，原因是大部分投资者过于看重派息率指标，但周以升在接受南风窗记者采访时表示，派息率容易受物业自身的估值、管理费、分派率、杠杆率等扰动，会产生很多误差，且产权类和收益权类差别较大。