自年初开始回温的北京二手房市场，在5月按下暂停键。

6月15日，国家统计局发布5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。北京的二手住宅销售价格指数比上月降低0.6，这是今年以来首次出现环比下跌。

房产经纪人对北京楼市降温的感知更早，不少经纪人告诉《财经》记者，2月楼市小阳春没持续多久，3月中下旬开始，房子又不好卖了。

进入5月，楼市的悲观情绪继续蔓延。挂牌量、降价数字刺激着购房者的神经：

“北京二手房挂牌超12万套”；

“北京二手房市场急转直下，有业主割肉80万”；

“北京燕郊房价下跌50%，房子白送没人要”。

真实的市场情况如何？到底有哪些房子在降价？《财经》记者调查多个小区后发现，北京市场呈现出分化趋势。

五环以里的确有部分30年左右的老旧小区在大幅降价；北五环外互联网大厂周边的房子受裁员以及新盘的冲击，降价也较突出；京郊的房价继续萎靡不振。

但总体看，这场降价潮中，北京城区楼龄在十年左右，区位和物业品质较好的小区比较“抗打”，挂牌价及成交价并未出现明显波动，部分优质豪宅仍在偷偷上涨。

改善需求成主流，老破小降价求卖

年轻人大都不买房了，北京楼市也正转变为置换型市场，这导致刚需购房占比越来越少。根据贝壳研究院对经纪人的调研，目前，北京的改善换房需求占比超过七成。这意味着，首套上车的刚性需求不超过30%。

“卖旧买新”的业主为了买二套房，需要将手中的刚需房出手。这类房源包含大量老旧小区，具有总价低、地理位置相对核心等优势，但在居住条件、保值性方面存在劣势。《财经》記者调查了多个此类小区，挂牌量一直居高不下。

面对这类房源，刚需购房者上车意愿在下降。多位链家中介透露，朝阳区、海淀区的一些刚需盘，4月、5月前来看房议价的人并不少，但是相较2月、3月谨慎了很多，“看到市场不好，大家都想观望一下，看房价能不能再降”。

过量的供给，碰上收缩的需求，让很多刚需房业主不得不降价甩卖。

以东四环附近的朝阳区八里庄北里小区为例，该小区1981年建成，临近十里堡地铁站，主要户型为两居室，目前在贝壳App上挂牌135套。该小区一套56平方米的精装两居室，6月初挂牌价为305万元，一位小区中介表示，同类户型今年2月的成交价基本在360万元以上。

地震局宿舍小区位于石景山区，1986年建成。一套95平方米的三居室于4月上架，初始挂牌价510万元，6月初，业主将挂牌价降至499万元。中介介绍，同栋楼相同户型的另一套房子，去年1月以570万元的价格售出。

图1：回龙观近三年房屋均价走势

为何老旧小区越来越难出手？中介表示，一是市场供大于需，老旧小区楼盘品质比较低，相同的价位在相邻位置可能会找到楼龄更新、物业更好的房子。其次，老旧小区的增值空间已经到顶，以后若出手，上涨空间几乎没有了，除非是有学区光环，否则投资价值根本拼不过新小区。

互联网大厂撑起的回龙观，房价也降了

回龙观是近十年来北京置业需求最旺盛的区域之一。一位回龙观区域的链家中介告诉《财经》记者，去年下半年，回龙观已经有房价下跌的迹象，今年2月涨回来一些，3月下旬之后，市场又不好了。相比今年2月，目前整个回龙观地区的成交价差不多降了8%。

回龙观靠近西二旗、望京两大互联网公司聚集地。