2011年前后，第一批企业开始探索长租公寓的经营模式，自如友家、蛋壳公寓、青客公寓、优客逸家等相继成立；到2014年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。到2017年前后，资本持续涌入，有数据显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2022年底的75万套，数量已经翻番。

长租公寓的本质是“二房东”，即运营方与业主签下长期租约，再把公寓转租给租户。长租公寓取得爆发性增长，但也一度出现了部分品牌“爆雷”的情况。因此，需要对长租公寓模式进行深度思考。

公司角度：收益與成本倒挂的风险

目前市场上常见的长租公寓运作模式，从房源角度，可以分为两类：

第一种是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，长租公寓公司从个人业主那里获取房源，一般在3-5年左右，再通过装修改造之后出租。在这种模式下，长租公寓公司为了吸纳大量房源、快速扩张，往往会以较高价格从房东手中获取房源，以较低价格租给租客，从而导致收益和成本错配的风险。短期看，租客占了便宜，房东也占了便宜，但是长期看，这个做法本来就有悖商业逻辑，一个企业没有正常的盈利模式，长期按照这种不健康的模式走下去，只能是不断扩大亏损。由于付给房东的现金总额高于从租客收取的租金总额，当长租公寓公司的现金无法完全支付房东租金的时候，长租公寓公司就会出现“爆雷”。

此外，由于房源合同期限较短，对于长租公寓公司的现金管理能力、出租率等提出了更加严格的要求，一旦短期出租率下降、现金流入减少，就很容易陷入资金链危机，从而引发“爆雷”。

因此，对于长租公寓公司来说，应当在获取房源的时候，进行合理测算，避免收益和成本的倒挂。

另一种是以魔方公寓、方隅公寓、base佰舍为代表的集中式长租公寓，通常从机构业主获取房源，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等，将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。与第一种模式相比，在房源锁定期上更有优势。集中式长租公寓的房源业主是机构，倾向于超长期托管，合同一般为10年、20年甚至更长时间。而房源锁定期的长短，会直接决定装修成本的摊销。比如同样做一次装修，分摊到10年，与分摊到3-5年，成本差别较大。

此外，因为租客都在一栋楼里、房源分布集中，集中式公寓可施展的空间也相对较大。比如上海的部分集中式长租公寓，不但有前台和管家，还有超过500平方米的公共区域，包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房、共享厨房和自习教室等。