2023年是中国REITs（不动产投资信托基金）市场快速发展的一年。基础设施REITs试点落地已有两年时间，在优化企业投融资模式、盘活存量资产、促进基础设施行业高质量发展等各个方面发挥了重要作用。

7月7日，在重庆举办的“民生 消费 产业REITs发展峰会”上，北京大学光华管理学院副院长张峥透露，截至今年6月底，全市场已有28只REITs上市，累计发行规模975亿元。

尽管目前住宅类地产企业直接发行REITs的情况还很罕见，但随着国内市场逐步开放发行REITs，不少业内人士认为，REITs是地产行业未来可能存在的融资机遇。

但果真如此吗？

REITs能盘活哪些资产？

纵观今年上半年，在中国运行了两年的REITs正一边被规范，一边拓展业务版图。REITs即不动产的证券化，换句话来说，可以理解为不动产的IPO。而REITs在中国出现的这两年内，大部分投资标的均为高速公路、大型工业园区等国有资产。

今年多个标志性节点的出现，也让REITs成为民营地产企业盘活存量资产的新可能。上海易居房地产研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时透露，目前看到商场、购物中心等项目做REITs已被鼓励，只要项目足够优质，有持续盈利分红的能力，发REITs已近乎没有障碍。

3月24日，国家发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》。政策从消费角度明确了REITs创新的导向，也使房地产企业可通过发行基础设施公募REITs盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动房地产企业持续健康发展。

此次政策也明确，REITs创新，相关资金不能流入商品住宅开发销售等领域，防范出现各类炒作或金融风险出现。

过去提及REITs，政策均从盘活存量资产的角度进行，而此次立足点有变化，即从提振消费的角度入手。严跃进表示，这是理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。

严跃进透露，《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》提及的商业地产，主要包括百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的基础条件看，购物中心或成为一类主流的创新场域。后续对于相关房企而言，要从激活消费的角度理解此类领域的改革。

在他看来，该领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，以租金与管理费为盈利方式的自持物业类商业地产也开始进入实质性改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新迈出积极的重要一步。此类金融改革动向需要各地方政府和相關企业关注。

4月13日，全国发放了6张不动产私募投资基金管理人牌照，对地产企业来说，不动产ABS化的门槛正在降低，这也标志着不动产私募投资基金业务正进入实质阶段，更多企业可以参与进来了。

不难看出，私募投资基金管理人牌照发放是“金融16条”尤其是第三支箭——股权融资的重要体现。

3月的政策投放重点主要包括存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，同时要促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式；4月牌照的发放则是拓宽通道。严跃进表示，因此，不动产私募投资基金的牌照发放，恰说明当前此类工作进入到新的阶段，此类产品也将成为房地产金融领域的一类新产品。