日本又建成了一座刷新本国纪录的高楼—“麻布台Hills”项目里高达330米的“森JP Tower”。这个项目计划于今年11月24日开业，8月召开记者发布会时就已引起大批媒体的兴趣，因为排队入场的记者太多，发布会不得不延迟开场。

“Hills”这个后缀并不让人陌生，它是日本房地产开发商森大厦的城市改建项目常用的后缀。此前，森大厦陆续在东京开发了ARK Hills、六本木Hills、表参道Hills、虎之门Hills等项目。

它们都不是单一功能形态的改建项目。表参道Hills规模较小、商住一体，但其他几个Hills，都是融合了森大厦“垂直花园城市”开发理念的综合项目—那是一个城市中心区域超高层紧凑型城市模型：工作、居住、娱乐、商业、教育、休闲、文化、交流等城市功能相互夹杂，不同功能区域可以在步行范围覆盖。

如果你拜访东京，大概能通过已经建成的几个Hills项目感受到森大厦的野心。森大厦的第二代社长森稔为建筑师柯布西耶提出的“光辉城市”规划理论而着迷。与主张发展郊外独栋低层住宅群的田园都市理论正好相反，他认同柯布西耶用超高层建筑解决城市过密问题的设想，认为可以在高层建筑周边营造公共空间与绿地。

在日本经济高速发展期，像东京这样的大城市逐渐发展出“职住分离”的城市规划特征，人们迁往郊区，在城中心上班，每天需要花大约两小时通勤。从高空俯视东京，虽然也有绿地覆盖，但城市建筑体现出细密的路网，在一些高楼林立的城市街区，也显现出和曼哈顿一样的混凝土丛林景观。

现在来看，森稔以改变职住分离状态、满足现代生活方式对自由与精神的追求为主要目标，将建蔽率控制在最低限度，防止建筑物过于密集，同时提高容积率，这样，地面可以开放给绿地和行人，实现一个与混凝土丛林景观完全相反的、被绿地覆盖的超高层都市空间。

而森大厦走向这个开发路径的原点，要从这个并非财阀的家族拿地的渊源开始说起。在日本，以“大厦”作为不动产公司名也很不寻常—它们的后缀一般为“不动产”或者“地所”。森稔后来说，森大厦这个名字意味着“虽然小，但走一条特别的道路”。

森大厦并非财阀系的不动产公司，而是由森稔和他的父亲森泰吉郎在1950年代創立的一个新兴公司。他祖父一代经营米店，手边运营着一些地主委托管理运营的房产生意，经历了震灾和战后混乱期，家族觉得手边必须也要有一些土地作为资本，所以在东京虎之门等地，从不堪忍受繁重赋税的地主手里陆续买下了一些地皮。

早先森稔自家的房产也是建在商店街大路里侧的小路上的自住房，一般的不动产公司对这种房子没兴趣，认为没法租出去做生意，森大厦就是从这样的自住房入手，说服地主们走一条“建设成现代大楼、租给企业”，在一幢建筑里共同拥有产权的“共同建筑”路线。

后来渐渐地，连商店街大路上的地主也愿意搬出去把地皮让给他们了。这样，大街与里街的地皮连在一起，就能够建成一个相对大体量的建筑，里街就能有更大的价值。后来，日本正式承认并规范了这种共用产权的做法。

在那个制造业是日本最酷产业的年代，公司们更愿意把改善工作环境的投资花在工厂，而非办公楼。而森大厦作出了与传统不动产公司不同的选择，他们愿意为坐办公室的人提供更好的办公设备与环境，同时，通过与建筑师的合作，充分挖掘建筑的功能性，压低层高，缩小设备层所占空间，让建筑能用更多层数来创造收益，从而降低了办公租金，由此在办公租赁领域的名声越来越大。

森稔从学生时代就拿着“业务部长”的名片，参与了第1、第2、第3森大厦的开发。