在经历了2021年及2022年一季度的繁荣之后，公募REITs在2023年出现下跌，曾经让很多投资者赚得盆满钵满的这类产品在过去一年给投资者留下了不那么好的回忆，中证REITs指数当年跌幅接近30%，以现金分派率见长的公募REITs跌幅超过了偏股型基金11.4%的跌幅，这确实是比较少见的。

自2021年下半年以来，受股票市场调整的影响，投资者偏好高股息的公募产品，彼时推出的介于股债之间的公募REITs生逢其时，无论是认购发行还是二级市场都受到投资者的追捧，中证指数公司于2021年三季度末推出的中证REITs指数在半年内逆势上涨近30%，不过该指数也连续两年录得负收益。

事物都有两面性，在经历了持续性下跌之后，公募REITs股息率也逐渐提升，以致有的卖方分析师在2024年度策略报告中喊出了“系统性机遇”的口号。在经过了2023年及2024年年初的下跌后，产权类REITs的股息率已经在5%左右，经营类REITs已经超过10%，体现了较高的股息回报。随着市场流动性的改善以及经营业绩回暖、持续性的兑现，再加上机构投资者的不断拓宽，公募REITs有望再次上演王者归来的一幕。

非理性繁荣之后估值回归

由于具有高派现的特点，2021年5月，REITs刚一推出就受到市场追捧，不仅在发售时很快就获得了投资者的认购，且在6月上市首日9只REITs以上涨收盘，赚钱效应的存在推动了REITs产品的发行及二级市场的表现。在此背景下，公募REITs也出现了大幅扩容，截至2022年年底募集资金达到755亿元，2023年受行情低迷影响有所放缓，全年全市场共计有29只公募REITs，累计募集资金接近955亿元。

不过，从2022年下半年开始，REITs产品就出现了理性回归。自2022年以来，中证REITs出现两年下跌，并在2024年年初也表现不佳，介于股债之间的REITs产品竟然跑输沪深主要指数，这确实令人意外。

Wind数据显示，目前已经上市的公募REITs产品达29只，截至2024年1月初，仅3只上市以来收益为正，其余26只均跌破发行价，占比接近90%，其中跌幅超10%的产品接近20只，一只产业园REITs和一只高速公路REITs的跌幅甚至超过40%。

截至1月13日的2024年9个交易日内，就有5只公募REITs相继发布停牌公告，部分产品短短几天内停牌的次数就多达两三次，涉及的资产包含产业园区、仓促物流等。

在这停牌潮后，中国REITs指数开年一度“七连跌”，应该说这一轮下跌是2023年的延续。自2021年9月底推出以来，中证REITs也有在半年内上涨接近30%的高光时刻，不过此后进入下跌通道，2022年下跌3.75%，2023年大跌28.26%，截至1月16日的2024年以来下跌7.1%，在大类资产中甚至跑输了主要指数。

过去两年多时间的下跌，有发行时的泡沫问题。据华泰证券统计，已上市公募REITs的实际募集资金相较于估值仍存在一定溢价率，平均溢价率达4.6%，其中物流园、能源的估值溢价率相对偏高，上市溢价的存在进一步压缩了投资收益。

国金证券表示，从相对估值角度来看，29只REITs的平均P/NAV为0.9，已披露季度可供分配金额的28只REITs的平均P/FFO为18.84。过去两年REITs的平均溢价率分别为27.5%和17.4%，而2023年至今的平均溢价率为-6.2%，估值已来到相对低位，2023年全年持续消化此前的高溢价率。

此外，估值的紊乱在推高REITs价格的同时，也埋下了持续下跌的隐患。

国外早在上世纪60年代就开始推出REITs产品，也形成了较为成熟的估值体系，评估方法一般有成本法、收益法和市场比较法三种。