近年来，中国年金资产急剧扩大，据业内预测，未来两年年金基金规模还会大幅增长，2025年企业年金有望达到8万亿元规模。

面对可能成长到近10万亿元规模的资产，养老金资产管理者们面临着债券类资产进入低利率区间、股票市场波动率偏大等难题，不少人开始将目光瞄向REITs（不动产投资信托基金）。

REITs即以发行收益凭证的方式募集资金，由专业机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从概念上看，长期限的REITs能为养老金资产提供与不动产挂钩的金融产品，也打通了融资端和投资端，能够为实体经济发展更好地提供融资支持。

但目前公募REITs还没有被纳入人社部年金基金投资范围。养老金入REITs亟待破局的难题在哪儿？

年金基金投资REITs市场仍需一定条件

2023年12月6日，财政部发布 《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法》），向社会公开征求意见。其中《管理办法》第三章首次将公开募集基础设施证券投资金纳入范围。这也被视为给“养老二支柱”资金进入REITs类产品打下了基础。

但在养老金投资方面，人社部2020年112号文对投资范围释义为：投资资产支持证券、资产支持票据的基础资产应权属明确，可依法转让，能够独立产生持续稳定、可预测现金流的金融资产或符合上述条件的非金融资产，包括贷款债权、融资租赁债权、既有保理融资债权以及具有真实贸易背景、债权人已履行所有合同义务的应收账款债权等。也就是说，目前年金能投资的资产支持证券和票据仅限于基础资产为债权类的品种，REITs并不在其中。

当前，对于养老金进入REITs的一个争议点在于浮动收益的REITs对年金基金的影响。

从目前已发行的REITs来看，我国公募 REITs投资于经营稳定的基础设施资产，具有强制分红属性。建信养老金管理有限责任公司投资总监金玲在接受《中国经济周刊》记者专访时表示，这确实与社保基金和年金基金长久期属性高度匹配。此外，长期来看，REITs与传统股债相关性较低，通过配置REITs或可边际优化社保基金资产配置及分散投资风险。

从海外经验来看，养老基金在2022年对于美国REITs的目标配置比例达到10.1%，这一比例在2021年底是8.9%，养老金机构投资者期待这一比例在2023年还会继续提升。

与此同时，我国REITs发展仍处在初期。例如REITs发行需具备“产权清晰”条件，金玲认为，部分基建项目发展粗放，存在未取得土地使用权、土地实际用途与规划用途不一致、未取得规划许可等合规性问题。而实际操作中，一些项目只能通过一定补救性措施弥补合规瑕疵，如广河高速公路REIT原特许权人在发行时暂未取得土地使用权，在原始权益人广州交投、广州市高速公路有限公司及广州市自规局出具函件证明后，最终通过发行审核机构认可。