在香港湾仔太古广场一栋高楼的11层，一间办公室面积足有50平方米，把着一个窗角，可以远眺金钟廊一带及维多利亚海湾。在寸土寸金的香港，这算得上奢华的办公环境。

2014年3月，受到碧桂园杨国强主席的召唤，吴建斌告别了这间办公室，前往碧桂园出任CFO。在此之前，他已在中建集团及属下香港中海集团前后工作了30年，其间于2001年进入决策层担任要职。

用他夫人的话说，一把年纪了，从体制内走到体制外能适应吗？如何面对来自各方的阻力？1000天后，有“地产圈最强CFO”之称的吴建斌离开碧桂园，几个月后加盟闽系房企阳光控股集团，担任控股执行董事及阳光城集团执行副总裁。

2023年9月下旬，吴建斌正式离开阳光集团，尽管早在2020年3月，由于内部分工调整，他已不再直接分管财务，也不再为财务管理部门承责——最懂财务的人不再分管财务，这是当下中国房地产故事中一个意味深长的韵脚。

吴建斌是那种难得的职业经理人，技术过硬，价值观正，一定程度上还长袖善舞、懂得顺势而为。但是以上特质如果排序，技术过硬是他的立身之本，情商再高也不可能违背财务纪律。因此，吴建斌跟处于泡沫密语中的房地产公司老板们，本质上有着不可调和的矛盾。老板们花大价钱将他请入麾下，想必对此也并非毫无预期，而是有意在决策层中配置一个时刻保持清醒甚至清醒到不太讨喜的人。毕竟，团队运动有个真理，进攻能让观众进场，但防守才能赢得冠军。

可惜的是，诱惑实在太大了，入宝山怎可空手而回？欲望膨胀到某些时刻，董事会、实控人、大小股东、承担不同KPI的职业经理人们就会相互裹挟着放弃常识，忘记防守，投机一把。

让事情变得稍微容易一些的是，吴建斌的内心一半是堂吉诃德，一半是老庄。堂吉诃德代表着他身上纯粹的一面，一种永不妥协的绝对正义。而老庄则是他信奉的中庸哲学，高明之处在于寻求平衡，不管是财务管理还是为人处世都保持一个恰好的度。

每加入一家企业，吴建斌都像在同时打造两个作品，一个是从战略和财务角度均经得起推敲的财务系统，一个是纪实性的报告文学及摄影作品——他已经出版了18部作品，包含從决策层视角讲述的企业史、财务专著以及处于虚构与非虚构中间地带的小说、摄影集。

过去10年，在搏杀激烈的房地产行业，没有几个职业经理人可以混日子。由于战事密集且时不时刺刀见红，他们算得上是专业化程度较高的经理人群体，擅长带领团队以各种方式实现一个又一个来自老板的疯狂目标，在重赏之下收获了暴利，恐怕也有不少职业阴影。

相比之下，吴建斌的烦恼更容易得到消解，就像一句鸡汤所说：如果你感到痛苦，那就把它当作田野调查。每当他打造一个严丝合缝的财务系统的人生职志遭遇打击，退一步还是能够因为自己的另一个作品而感到宽慰，这甚至构成一种对冲，毕竟痛苦是作家的养料。

如今身处下行周期的我们越来越意识到，市场上那些聪明人的预期不仅是不理性的，而且可能持续地、任性地保持不理性，直到泡沫破裂。在一个侥幸不再奏效的时代，吴建斌的人生职志与经验教训更加值得被探讨。

- 01 -一场非主观的合谋

事情肯定不是突然发生的，但似乎在突然之间，人们意识到房地产企业像大闸蟹一样被捆绑，气喘不匀了。爆雷是注定的。吴建斌在2021年11月一次分享中判断：如果政策不调整，百强房企中有70%～80%将不得不“躺下”。

但如果说房企是第一责任者，社会则是第二责任者。房地产繁荣的那几年，吴建斌坚决严控净负债率，但每每遇到银行主动对投资部门表示要量身“设计”产品，信托公司说帮你“拐个弯”，个人说“我来提供担保”，这让他“恨透了”。很少有老板能抗拒得了这种诱惑，毕竟踏空远比买错更痛苦。

人性弱点的合谋，造成了今日房地产的局面，未经周期毒打的一代人甚至两代人，对时空换位开始有了切身之感。

这本来再正常不过。在20多年的发展史中，中国房地产市场一路保持着向上的趋势，直到2021年拐入下行周期。下行周期有多长？没有5年是结束不了的，这是吴建斌的判断。以恒大爆雷为标志，从2021年开始的下跌至今仍未完成，可能到2025 年才会触底反弹。

1965年、1988年、1997年、2008年，中国香港的房地产行业至少经历过四次危机，每次都伴随着银行信贷收紧。银行的天性是喜欢做“锦上添花”的事，决不干“雪中送炭”的活。

当下吴建斌最担心的是风险从民营房企传导到国有房企，再从国有房企传导到银行坏账，那样的情景将堪比火烧连营，干扰经济的发展大目标。“你问我现在结束了没，怎么会结束呢？市场不是我们个人说了算。就像气流一样，该升的时候自然就升了。”他相信市场有强大的自愈能力，最好让市场去修复，把之前过多的非市场化政策尽快取消。

房地产仍然是重要的支柱产业，影响五六十个行业，如果将上下游包含在内对GDP的贡献高达20%～30%。但从长远的角度，他建议尽快找到房地产的替代要素，将资源引至医疗、教育、养老等欠账仍多的民生行业，创造就业，推动利益的重新分配。股市也是如此，收紧IPO确保只有优质公司才能上市，避免上市变为只顾集资的手段。中国经济已经增长了数十倍，上证指数却徘徊在3000点，有巨大的腾挪空间。

从解决问题的角度，这位“技术官僚”还有一个建议。他期待国家推动成立一家针对民营房企的不良资产处置公司（AMC），以合理价格收购出险民营房企的地皮和项目，盘活租售两大市场，也盘活整个经济。

可行性在于，今年增发的货币约40万亿～50万亿元，大部分仍存在银行，只有流动才有意义。按照测算，从中拿出20万亿元便可盘活当下整个房地产市场。在吴建斌看来，房地产只是中国经济问题里面一个重要的组成部分，终极目标是解决中国经济的问题，而不仅仅是解决房地产的问题。