“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这是“五一”节前中央政治局会议对楼市新的定调。近10年来中央层面再提“去库存”，消化市场上待售的新房库存将成为政策下一步的发力点。

上一次强调去库存还要追溯到9年前的2014年7月。此次会议将视角放到“库存”上，也成为本次会议的一大焦点。

当下，库存又一次成为房地产发展面临的问题。2023年，全国商品房销售面积为111735万平方米。截至3月末，商品房待售面积74833万平方米，虽然略低于2月底的75969万平方米，但要高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。

从目前部分城市的政策看，消化存量房产目前有“以旧换新”和直接收购在售住房两种模式，这两种模式最终落脚点或都是消化市场上的待售新房库存。其中，“以旧换新”将成为重要政策抓手，在提振国内需求的同时，化解市场风险。

再提去库存

此次会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”成为政策的一大亮点。上一次提及库存问题还要追溯到2014年7月，住建部部长要求“千方百计去库存”。彼时，中央已经几次提出要化解房地产库存问题。如2015年底召开的中央城市工作會议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

房地产去库存也列入2016年重点工作中。此时，房地产去库存的一个优势条件是中国城镇化率还不高。2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，已经提高了10个百分点，此外2022年人口也开始进入负增长阶段。

上一次去库存效果明显。2016年2月，商品房待售面积达到峰值的73931万平米，之后库存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。

目前商品房待售面积已经超过上一轮的峰值，2024年2月，商品房待售面积为75969万平方米，创下历史新纪录，3月份虽略有下降也高于上一轮的峰值。唯一不同的是，本轮库存中，住宅面积要低于上一轮。

截至2024年3月底，待售房地产中，住宅面积为39458万平方米，要低于2016年2月最高峰时的46635万平方米。也就是说，本轮商品房存货创新高中，写字楼、商铺等所占的比重要更多。