在当年北京、上海、广州等地最早落成的一批商品房小区里，小区治理的问题也最早暴露，焦点最后往往集中到了业主和物业的利益纠纷上。在计划经济时代包办一切的机构和单位此时也都急于摆脱包袱，将基层治理的沉重负担交给市场和社会。业主自治的理念恰逢其时地引进来，很多地方对小区成立业委会的举动采取了鼓励，或者至少也是默许的态度。但业委会到底是一个什么性质的组织，当时在法律层面还很不明确——它既不属于群众自治组织的范畴（这与居委会不同），也不是民政系统里的社会组织。不过，很多学者对业主自治还是抱有很高的期待。

2005年，还在北京大学社会学系读研的盛智明开始跟着导师进行社区治理的比较研究。他关注的问题正是业委会这一新的业主自治组织是如何运作的。盛智明把田野调查点瞄向了北京798艺术中心附近的银枫家园，那是当年第一批比较高档的中产小区。有段时间，他几乎天天泡在那里，对小区的里里外外比里面的业主还熟悉。他也结识了该小区当时的业委会主任北野。这时候，北京已经形成了一个业主自治的小圈子，交流十分频繁，讨论的话题很多，比如小区本身治理的问题、物业的问题、法律层面的问题、业委会跟居委会的关系等。北野在网上笔耕不辍，也频繁接受媒体采访，成为圈子里的核心人物。

后来，盛智明把银枫家园的案例写入了自己的论文。毕业后，他从北京到香港读博士。内地房地产行业的很多制度都取自香港。业委会也能在香港找到对应物，叫业主立案法团，权限很大，代表业主大会行使治理权。2010年前后，盛智明调研过香港的第一个大规模中产社区美孚新邨。这个小区于1968年至1978年间落成，共建有99幢住宅楼，是全港楼宇数最多的住宅小区。但40多年过去，盛智明发现，那里的建筑外立面还是很新，小区内部环境也管理得很好，一点也不像内地的老旧小区早早呈现的破败景象。这背后就离不开业主立案法团的运作。

但后来的事实证明，业主自治的运作并不容易，尤其是在一个大规模的小区里，业主之间的合作常常陷入一地鸡毛。北野做了两年的业委会主任后，受不了流言蜚语选择辞职，还有不少人在小区内部的冲突中被迫下台。根据民政部时任副部长顾朝曦2015年在《求是》杂志上的文章，当时全国已经有22%的社区建立了业主委员会。但研究者们判断，实际正常运作的可能仅十分之一。

典型的中国式住宅小区的空间设计，使得小区治理的问题变得更加复杂。武汉大学社会学院副教授王德福将其总结为三大特点：集合式建筑+围合式空间+高密度居住。集合式建筑，就是中国的住宅小区一般都是高层或者超高层，分为多个住宅单元。围合式空间，则构成了一个更加复杂的空间形态，“比如美国城市里面的住宅很多都是独栋的公寓，我们叫门禁社区，出了家门口，人们就进入市政空间。但中国大多数封闭式小区，从家里出来到进入城市空间还有个过渡地带，这个地带是半公半私的，叫共有空间。在这样一个空间里，大家如何共处，如何共同来管理，对大多数中国人来说都是一个新的挑战。