2024年半年报落幕，房地产公司延续了此前的调整态势，但开始出现了分化，与以开发为主的房地产龙头亏损、盈利下降超30%以上相比，以华润置地、龙湖集团和新城控股为代表的持有型房地产商，上半年利润下降多数控制在30%以内，平均降幅远好于行业平均降速。

与纯地产开发为主不同的是，持有型地产商是兼顾以购物中心建设运营和住宅开发销售为主的商业模式，由于此前住宅类地产赚钱容易以及持有型地产的重资产模式，房地产市场是以住宅类公司为主，而持有型地产则属于少数派，港股、A股上市公司主要以新城控股、华润置地、龙湖集团、大悦城地产及合生创展等为代表，再加上非上市公司万达商业，其中2家国企、4家民企，总资产超过3000亿元的持有型地产龙头公司主要有新城控股、华润置地和龙湖集团，除了住宅开发业务收入，三家公司的重要收入来自购物中心的租金收入。

持有型地产商在这一轮房地产调整中的偿债能力表现较好，保持了零违约的记录。据《证券市场周刊》统计，自2020下半年房地产开始调控至今，2021年的上市百强中，有超过40家出现了不同程度的违约，不过持有型地商产却没有一家出现违约。

综合来看，持有型地产凭借自身购物中心经营性物业贷款的长久期，匹配了不断放缓的销售所带来的负债压力，再加上优质购物中心现金流好，以及在公开市场或者私下出售的难度较低易变现的特点，从而在一定程度上抵御了房地产市场调整周期的影响。

业绩分化

从中期业绩看，持有型地产商龙头与住宅型出现了一定程度的分化。

8月23日，龙湖集团发布中期业绩公告，其上半年营收和归母净利润分别为468.55亿元和58.66亿元，同比分别下降24.48%和27.2%。

此后，华润集团也发布中期业绩报告，上半年，公司营收和归母净利润分别为791.27亿元和102.53亿元，同比分别增长8.4%和下降25.37%，收入小幅增长但利润下降控制在30%以内。

最后是8月底公布的新城控股，其营收和净利润分别为339.04亿元和417.68亿元，同比分别下降18.83%和42.16%。

而住宅型龙头的调整幅度更大。从营收看，万科、保利发展和中国海外发展位列前三，其中万科半年报出现亏损，保利发展盈利下降30%以上，中海发展也下降超23%。

上述三家总资产超过3000亿元的持有型地产商，其利润的平均降幅不超过30%，这也好整个房地产行业平均数。中指研究院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。

兴业证券统计，截至上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；净负债率为76.3%，较2023年底上升7.3个百分点；现金短债比为0.95，2023年为1.19。

房地产行业延续了过去三年靠时间降杠杆的特点，不过，持有型地产商负债处于相对低位。在行业下行的背景下，多数房企选择稳健经营，2024年上半年整体资产负债率为76.8%，较2023年底下降0.26个百分点。其中，华润置地、龙湖集团和新城控股的资产负债率分别为67.51%、65.12%和76.06%，整体低于行业平均水平。

目前，华润置地和龙湖集团的净负债指标不断优化，净负债率也处于相对低位;新城控股虽然资产负债率较高，但有息负债占总资产的比重也处于较低水平，且银行长期借款在增加。三家持有型地产商的负债指标表现出企稳的态势。

债务久期长更能应对销售调整

2021年至2023年，中国商品房的销售额分别为18.19万亿元、13.33万亿元和11.66万亿元，在2021年创下历史新高后，全国商品房销售额逐年下降，并在2024年上半年商品房销售额下降25%，继续维持了调整的态势，这给房地产商的资产负债表修复带来了一定挑战。