REITs（不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资不动产项目，并向投资者分配投资收益的基金。在我们日常生活中，随处可见的高楼大厦、高速公路等，都与REITs有着紧密的联系。更值得一提的是，REITs还为企业上市开辟了全新的路径。REITs的底层资产主要分为产权类项目和经营权类项目两大类，产权类项目包括保障性租赁住房、园区基础设施和仓储物流基础设施；经营权类项目包括交通基础设施、生态环境保护基础设施和能源基础设施。这些项目虽不直接拥有资产产权，但通过经营权获取收益，同样为投资者带来丰厚回报。

发行REITs的动机和决策因素

REITs的发展与经济周期密切相关，在长期回报、抗通胀等方面具有一定优势。美国是全球规模最大的REITs市场，资产类型丰富，新兴产业估值高企。随着全球经济的持续增长和城市化进程不断加速，REITs日益成为市场追逐的热点。作为不动产资本化的桥梁，REITs不仅能够拓宽投资者的投资渠道，还能助力房地产市场的稳健发展。自2021年首批试点产品上市以来，到2022年末，二级市场REITs产品普遍溢价，稳定的运行机制以及行业、市场的需求，为大规模发行REITs提供了契机。2023年多项利好政策颁布实施，截至2024年8月，已发行REITs产品41支，总规模已逼近1500亿元大关。其持续向好的背后，离不开三大核心因素的支撑：

政策。根据调查统计，2020年4月30日，中国REITs制度正式发布，截至2022年11月15日，共发行涉及REITs的政策文件达1151篇。这一历程的起点，是2020年4月30日，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，该通知标志着我国REITs市场有了正式的专项政策支持。自文件发布以来，市场反应强烈，各方积极参与，为大规模发行REITs提供了政策保障。