自2020年8月，央行、银保监会等机构提出的“三道红线”政策实施以来，房地产行业进入深度调整期，地产企业现金流承受巨大压力。不同于传统开发模式，代建业务具备轻资产、高盈利等特点，在行业压降杠杆、转型“管理红利”趋势下，通过品牌和管理的输出，可抵御系统风险、增厚利润。
代建业务的主要模式
当前市场主流的代建模式通常为政府代建、资本代建以及商业代建三类。
政府代建项目。目前政府代建类项目主要由政府主导，涵盖保障房项目以及平台公司兜底的土地。这类项目对代建的要求比较严格，倾向于选择具有强大背景和实力的国有企业或央企作为合作伙伴。
资本代建。资本代建类业务则多由银行、信托或资产管理公司等金融机构发起。此类项目多为纾困性质，原业主方因故无法继续开发，而金融机构又缺乏开发团队。因此，市场上有品牌、有实力的大型国有企业或央企便成为理想的合作伙伴，助力项目重焕生机。
商业代建。商业代建的业主方主要是中小民营企业。面对市场挑战，客户对民营品牌的接受度有待提高，对项目质量和烂尾风险的担忧普遍存在。这时，国有地产公司的参与便显得尤为重要。它们凭借国有品牌的信誉和专业化的运营管理，能够提升产品质量，确保项目如期交付，进而增强项目的市场接受度。
典型代建项目获取案例
并购类项目：恒大江阴项目。江阴恒大华府项目，这一由恒大集团在2020年5月成功竞得的地块，自2021年9月起陷入停工停售状态。面对这一问题，中粮信托通过获取70%的股权，成功取得了项目的控制权，并随后引入绿城管理进行代建代管。2022年4月，中粮信托进一步实现了对该项目的100%持股。在此类并购项目中，原始股东往往会选择通过引入新的投资人，来实现退出或部分退出，而新的投资人则会接管项目，并引入专业的代建方，以重新激活项目的生命力。
重组类项目：广州奥园云和公馆项目。 2022年7月，奥园集团与绿城管理达成了战略合作协议，双方将在品牌、管理、资源等多方面进行深度合作，以确保项目的顺利交付和销售。
