“业主自治空间要被居委会取缔了？”“以后对小区的治理，是不是就没有业委会什么事了？”

2025年1月，随着上海一份官方通知在网上流传，各种议论声接连不断。这份通知全称是《关于征求对〈关于居民委员会暂时代行业主委员会职责的指导意见（试行）〉意见的通知》，由上海市委社工部办公室发出。

此前，上海市委社工部和上海市房管局还发布《关于居民委员会暂时代行业主委员会职责的指导意见（试行）》的征求意见稿（下称“征求意见稿”）。

上海市委社工部基层治理指导推进处调研员顾建龙告诉《中国新闻周刊》，外界认为上海的居委会要全面代替业委会的声音是误解。上海业主自治的水平相对较高。目前，全市共有一万多个小区，其中大约97％的小区成立了业委会，而且多数运作良好，这类小区不需要“居代业”，但也有极个别的业委会在运作过程中有一些纠纷矛盾，比如在换届过程中迟迟产生不了新一届业委会等，这时为维护业主利益，就需要“居代业”。

他还强调，“居代业”不可能在上海全面推广，只是在特殊情况下、迫不得已时采取的一种临时性措施，不会常态化。

多位受访者认为，“居代业”有其合理性和必要性，但目前在国家法律层面，只规定居委会可以对业委会指导和监督，并没有提及其可以代行业委会职责。“居代业”现在还处在探索阶段，对于其代行职责的权限范围、启动流程、终止情形及相关法律责任等，还需进一步明确。

“并非新鲜事”

上海大学社会学院副院长、教授盛智明告诉《中国新闻周刊》，社区治理涉及多方利益，有的小区业委会会出现数年都无法换届，甚至名存实亡的情况。所以，出现这种极端情况时，“居代业”就成了一种迫不得已的措施。

早在2010年1月1日，住房城乡建设部发布的关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第五十八条就规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

曾担任上海市普陀区某小区业委会主任的谢飞君告诉《中国新闻周刊》，“居代业”在上海不是新鲜事。2017年7月1日起施行的《上海市居民委员会工作条例》就规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。”

有媒体报道称，出台该条例的背景是，2016年，上海全市有1400多个小区未能成立业委会，“不仅影响了居民的生活质量，也削弱了小区内部事务处理的能力”。为了“填补这个空缺”，确保公共事务能够得到及时有效的处理，居委会代行业委会职责成为一种补充机制。但该条例中，何为“客观原因”并未有明确表述。

这两年，全国多地曾尝试“居代业”。2023年3月，深圳发布实施了《社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法 （试行）》，规定在特定情形下，居委会可代行业委会职责。同年12月，湖北省宜昌市住房城乡建设局发布通知，规定在业委会缺位的情况下，街道办事处（乡镇人民政府）可书面指定辖区社区居民委员会代行业主委员会相关职责。

而在上海，此次出台的征求意见稿进一步明确了2017年的条例，尤其是明确了何为“因客观原因未能选举产生业主委员会的”，将此情况具体化为以下两种情形：已组建业主委员会换届改选小组，但业主委员会任期届满后尚未召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会的；出现业主委员会委员人数不足半数、业主委员会连续6个月未开展工作、业主委员会作出的决定严重违反法律法规以及因其他原因导致业主委员会无法正常运作等情形，且业主大会已根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，决定提前换届改选业主委员会，但尚未召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会的。

谢飞君认为，上述规定进一步给“居代业”戴上了“紧箍咒”，规范了“居代业”的程序要求，明确了“居代业”的履职范围和方式。

不过，中国政法大学副教授蔡乐渭告诉《中国新闻周刊》，上述规定值得探讨。首先，未换届产生新的业委会，是否属于上述条例中的“未能选举产生业主委员会”的情形，值得商榷；其次，所列两种情形是否属于法条所规定的“因客观原因”未能选举产生也值得商榷；再次，这两种情形都与业委会改选相关，恰恰不包括单纯的“因客观原因未能选举产生业主委员会的情形”。