城建·水岸楼盘位于武汉城市郊区，属于当地房价洼地，小区中央两排22层高的江景房正在被“改装”成学生宿舍。

这批宿舍楼由湖北大学阳逻校区向武汉城建·水岸收购其部分存量商品房改造而来，共352套房，可新增学生住宿床位2800个。不久前，湖北省发展改革委官网发布了相关批复文件，显示该项目的估算投资约1.98亿元，资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹。

据《中国新闻周刊》此前报道，该小区自2023年交付至今，入住率仅有20％左右。因此，此次校企合作也被视为一举多得，开发商减少了去化压力，学校快速解决了宿舍短缺问题，得以顺利扩招。作为国内首个高校“收储”案例，如顺利完成，“将从诸多方面突破此前地方政府指定国企收购存量商品房用于保障性住房的单一模式”。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟对《中国新闻周刊》指出，“收储”应因城施策，甚至因项目施策，类似做法提供了收储新思路，也与今年政府工作报告的导向相吻合。

今年全国两会政府工作报告首次提出，在收购存量商品房时，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。相比过去，有较大的政策突破。

“存量房收储新提法较之前有明显放松，有望解决此前实践中遇到的痛点、堵点问题。” 吴璟说。

国企能当好房东吗？

“30平方米单身公寓，每月房租不到980元，大概只有周边同等条件房屋租金的7折。”今年29岁的马月桥是最早一批搬进郑州城发嘉园美寓人才公寓的租户之一，他告诉《中国新闻周刊》，这是他到郑州工作后的第二个落脚地，已经住了快一年半。

该公寓紧邻郑州东三环，基本处于城市1小时通勤圈内。原为华润置地开发的新时代广场，部分存量房经由郑州城市发展集团有限公司（下称“郑州城发”）收购后改造为人才公寓，共有2380间，房间面积在30平方米—55平方米，月租金在980元—1500元。

2023年10月中旬，嘉园美寓开始对外配租，马月桥11月入住。当时公寓周边围着一圈烂尾楼，工地尘土飞扬、噪声不断，商超等配套设施更是无从谈起。他记得，最初人才公寓用的是商水商电，第一年冬天还没有供暖。之所以住在这里，区位好是最大优势，其次是性价比高，相当于向国企房东直租，省去和中介或同租舍友之间的扯皮，“人才公寓更符合年轻人独居与社交的需求”。

根据郑州相关政策，申请人才公寓需要符合“郑州市区无房、45周岁（含）以下和大学专科（含）以上学历”等条件。在“郑好办App”核验资格通过后，在线选房，大数据直接筛掉了不符合要求的申请者。

马月桥介绍，首次配租后的很长一段时间，嘉园美寓有大量房间空置。为此，运营方曾以奖励物业费券的方式鼓励“老带新”，还在2024年降租一次，才到如今的价位区间。而他之所以继续租住，则是看到了运营方对居住条件的不断改善。去年9月13日起，公寓改为民水民电，入住后第二个冬天有了供暖，电动车充电区、超市和快递站等设施也陆续配齐，眼看着周边两栋大厦复建完工，去年底还等到了胖东来即将在附近落户的消息。“如今嘉园美寓算是郑州人才公寓中最抢手的一个。”

一位今年2月才签约嘉园美寓的租户告诉《中国新闻周刊》，她连续“蹲守”了11天，才抢到一间面积最小的公寓。

“近期一直处于满租状态。”记者以租客身份询问嘉园美寓工作人员，对方回应，每天上午9点、下午4点“随机放房”，“不是每天都有，有人退房，才会放新房源”。

此前曾有媒体报道，郑州在配租人才公寓时控制节奏，通过少量多次地推出房源，保持公寓相对较高的出租率，因而基本不存在空置成本。尽管仍有部分项目处于亏损状态，但在“暂不计算收购成本且财政补贴到位的前提下，人才公寓整体可实现1％左右的年化收益率，每年租金收入基本可以覆盖当年运营、资金等成本”。

“国企平台收储的主要任务，一方面是消化存量房，另一方面还要稳定不动产的资产价格。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，地方政府本身就有常态化筹建保障房、人才房等工作，通过与收储结合可以为更多人群提供更为便宜的房源。

“地方国企原本意向收购住宅项目，但在实践中，公寓成为主要收购标的。”李宇嘉介绍，随着住房限购放松，公寓政策优势消解，库存高企，降价也难卖出，开发商急于脱手公寓项目，但抛售住宅项目的意愿不强。

郑州市人民政府官网披露，截至2025年1月，累计收购存量商品房项目96个，共计12.5万间（套），收购量全国第一。其中，运营人才公寓项目63个，共8.6万间（套），出租率99％。

郑州模式也在放慢

“郑州早在所有试点城市之前便开始启动存量房收储，某种程度上说，郑州开创了地方国企收储后转为保障房的模式。”吴璟介绍，2021年下半年开始，郑州城发下属子公司郑州城发安居有限公司便通知房企上报拟售项目，到2022年初，个别项目已完成签约。