当你拿着互联网上总结的选址秘诀四处寻铺时会发现，真正的旺铺压根不转租。

旺铺不招租

旺铺在哪里？似乎是个公开的秘密。“办公人群 + 居住社区 + 流动人口多的地方”有最多的自然流量，而流量造就旺铺。选址最初，罗浩也有这样的惯性思维。

他在一家建筑公司干了 9 年设计。行业红利期过去后，薪水从最高点跌了一半，罗浩就萌生了创业想法—开一家烤肉店。

在重庆的他想到九龙坡“民主村”—连接西城天街和万象城的商业枢纽。这里原本是二十世纪五六十年代建设厂家属区，现在居民楼一楼改为商用，咖啡、潮牌买手店和创新餐饮，扎堆在这里。

罗浩想开的烤肉店风格对标日式烧肉，目标受众是 40 岁以下的中青年，恰好是民主村覆盖的客群。2024 年 11 月，罗浩在中午饭点赶到民主村路口，看到铁板烧、火锅店、烤肉店生意都很好，五六十平方米的店铺，能摆 8 桌，外摆十几桌也坐满了，他很满意。

于是，他立刻找了中介带看，但临街的旺铺没有转租意向，中介把他带去了民主村二期，空铺多，但步行到万象城需要10～15 分钟时间。

来到一处居民楼前，两人停下脚步。三室一厅、层高低、采光不通透、承重墙不能乱动、转让费要 10 万元，罗浩的创业预算不到 20 万元，觉得风险太大就放弃了。

随后罗浩碰到过自家小区门口空铺招租，流量大，加起来约有 1 万多户，但租金要 8 000 多元一个月。就在他犹豫住户是否符合烤肉店定位时，空铺被租出去了。装修队第二天进场，成了一家麻辣烫店，生意不错。在往后的半年里，他再也没找到合适的店面。

他本以为，实体经济不好做，很多人纷纷退场，好铺子应该不难找。但实地考察过后才知道，旺铺都不会转让。

其实新手开店选址的过程会比预想中漫长。

到第 60 天，张雅涵感到有些绝望。她想开一家粉面馆，两个月扫了 7 个片区，颗粒无收。她在地产行业待了三年，做市场分析和定位，调研项目周边竞品、居民画像和换房需求。置换到餐饮，张雅涵觉得道理相通—要去看区域内的竞争对手卖的是火锅烧烤，还是粉面快餐。如果在一个全做大餐饮的街区冒出一家粉面馆，未必适合周边消费者的需求。在她看来，选址的底层逻辑是选客群。

在重庆光环购物公园的正对面，有一个铺位，旁边是瑞幸咖啡，她打电话过去问，转让费要 15 万元，月租金 1 万元起步。便宜的铺子总有明显的不足，离光环中心1.5公里外，有一家月租金7 700元的铺位，但这条街是单边铺，对面是小区的挡墙，相当于少了一半的客流。

张雅涵的启动资金也是 20 万元，这个价格能拿到的门面位置有些尴尬，高层社区的底商，面向单一住户，只有晚上才来客。正对写字楼出口的铺位倒是不错，到了饭点，客人哗啦啦走进来。但她没去问有没有转让意向，“人家做得好好的，你去问转不转，这种事太忌讳了，基本上都不会得到好脸色”。

挖旺铺不是没可能，不少做餐饮、品牌招商的人在自媒体上讲，“好铺子都是挖（挖墙脚）出来的”。

总结下来有两步，先了解目标街道和商圈，哪家店生意相对较差，转让概率就更高。还要跟保安、保洁搞好关系，从他们那里打探消息。在南宁做餐饮招商的老周讲，店铺的招牌也是提示。如果一家店原本做猪杂粉，后来又加上螺蛳粉、老友粉—加得越多，生意越不好做。

如果能直接拿到房东的电话，又有另一种话术。做招商的阳哥举例，可以先让熟人假装代表一个“更 Low”的连锁品牌去联系房东，开出的价格“也更 low”，衬托自己的优势。