城市更新并非仅仅是“拆旧建新”，其更深层的意义在于激活存量、提升品质。

老旧小区更新改造是城市更新中的重头戏，也是目前北京市城市更新改造工作的重要发力点之一。它为大量既有的、存在各种问题的“普通房子”甚至“差房子”提供了系统性、全方位的改造提升机会。

如何通过系统性赋能，让“普通房子”甚至“差房子”突破困局？在实践过程中，只有梳理好规划指标、产权关系，对老房子进行本体性能升级和外部环境优化（如基础设施和配套），才能使其实现价值跃迁、逆袭成为“好房子”。

规划纠偏与产权重构

老房子焕新，必先“摸清底数，建立台账”。

传统“一刀切”模式已难以适应当前要求，首先，要对历史遗留区域进行摸底，梳理相关规划未落实的原因（政策变动、资金不足、权属争议等），明确空间范围、现状用途与规划差异。

例如，对于具体的改造项目，项目相关人员在改造前都进行了详细了解，将冲突区域的空间范围、现状用途、规划差异及历史成因一一厘清，形成动态更新的电子档案库。唯有精准诊断，方能对症下药。

其次，因地制宜进行分类处置，动态调整。历史上有些规划已不适应发展需求或明显与民生居住用途冲突，要允许在一定条件下启动法定程序优化调整；有些无法调整的，可配套制定分阶段行动计划，做好因地制宜“一楼一策”更新方案，或寻求合适政策做好居民腾退安置，这要求政策制定者兼具前瞻视野与民生温度。